Si queremos invertir en activos inmobiliarios debemos al menos conocer mínimanente la fiscalidad que afecta a cada tipo de inversión para no llevarse sorpresas en la declaración de la renta, sociedades o en los impuestos indirectos asociados a las compraventas de inmuebles. Cuestiones como la ubicación territorial, con distinto trato fiscal según la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la propiedad; estar dado de alta como arrendador de locales o las bonificaciones de la empresa familiar, son aspectos a valorar antes de realizar una inversión patrimonial.
Los inmuebles de segunda mano presentan una desventaja fiscal muy importante con respecto a la compra de inmuebles nuevos. La compra de viviendas de segunda mano debe pagar un peaje fiscal, consistente en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la operación (por ejemplo, un 6% en Madrid, un 7% en Aragón o un 10% en Barcelona).
En algunos casos, determinados inmuebles, aun siendo segundas transmisiones puede tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) siempre y cuando el vendedor y el comprador sean una empresa o una persona física que se haya dado de alta censalmente como arrendador de locales, y las partes acuerden someterse a dicho impuesto (lo que técnicamente se denomina “renuncia a la exención del IVA”). En este caso, además desde hace pocos meses se puede aplicar lo que se denomina inversión del sujeto pasivo, lo cual implica que, de facto, no se produce desembolso monetario de dicho impuesto por parte del comprador cuando el comprador tenga derecho a la deducción del IVA soportado.
En todos los casos, se deberá añadir unos gastos adicionales que rondarán entre el 2 y 3% en concepto de gastos de notaría y registro de la propiedad. En determinados municipios habrá que tener en cuenta también el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, impuesto municipal que debe pagar el vendedor y recientemente de cuestionada legalidad.
La realización de plusvalías inmobiliarias una vez se desinvierta del activo inmobiliario tributarán en persona física a un tipo cercano al 24%. En el caso de sociedades, la tributación irá al tipo de gravamen general del Impuesto de Sociedades (28% para el ejercicio 2015 y 25% para el 2016 en el caso general).
Rendimiento de activos inmobiliarios
Los rendimientos derivados de alquileres inmobiliarios obtenidos por persona física tributarán en sede de IRPF al tipo marginal que corresponda en cada caso (existe una bonificación relevante para las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas). En cuanto a los rendimientos inmobiliarios derivados del alquiler obtenidos por una empresa, se someterán al tipo de gravamen general del Impuesto de Sociedades (28% para el ejercicio 2015 y 25% para el 2016 en el caso general).
Los rendimientos del capital mobiliario, entre los que se encuentran los intereses o dividendos generados por activos financieros, están regulados en los artículos 25 y 26 de la LIRPF, y de forma genérica tributarán en la base imponible del ahorro.
Con la nueva reforma fiscal además de la bajada de tipos, se modifica un aspecto importante: se incorpora a la base imponible del ahorro todas las ganancias y pérdidas patrimoniales, independientemente de su periodo de generación. Por todo ello, se puede definir que tanto los rendimientos derivados de depósitos, cuentas corrientes, renta fija, así como los dividendos de acciones, tributan todos en la base imponible del ahorro. Ya no se tiene en cuenta su periodo de generación.
Además, las ganancias obtenidas por la venta de fondos de inversión o acciones se consideran ganancias patrimoniales y tributan completamente también en la base imponible del ahorro del IRPF. Por último, recordar que, por norma general, las entidades pagadoras de los rendimientos del capital mobiliario citados anteriormente salvo las ventas de acciones estarán obligadas a practicar una retención previa del 20% que desde el 12 de julio ha pasado a ser del 19,50 %. Están previstas nuevas bajadas de tipos para 2.016.
El impuesto sobre el patrimonio es un tributo directo, general y personal que grava las propiedades o posesiones mundiales. Es un tributo estatal, establecido y regulado por el Estado, si bien su rendimiento total, así como ciertas competencias normativas, se cede a las Comunidades Autónomas.
El impuesto de sucesiones y donaciones es un tributo que grava la adquisición de bienes y derechos por, genéricamente hablando, herencia o donación. Se trata también de un tributo estatal cuyo rendimiento se cede a las Comunidades Autónomas, haciéndose cargo las mismas de la gestión y recaudación, así como de asumir ciertas competencias normativas. Es por esta razón que el impuesto de sucesiones y donaciones está muy bonificado en algunas autonomías y en otras no, generando una clara distorsión en la presión fiscal del conjunto de los españoles.
Una alternativa ventajosa en la fiscalidad por el Impuesto de Sociedades y Donaciones es la creación de una empresa familiar, que actualmente cuenta con exención en el impuesto del patrimonio y un 95% de bonificación en el impuesto de sucesiones y donaciones siempre y cuando se cumplan todos los requisitos recogidos en la ley”.
Por último, es interesante comentar respecto a esta bonificación de la empresa familiar, que el Tribunal Supremo ha limitado en una reciente sentencia la reducción del 95% de la base liquidable, puesto que sólo permite aplicarla ahora a los activos que estén ligados con la actividad profesional o negocio.