¿Qué ahorros necesitas para comprar una vivienda?
A la hora de comprar una vivienda no siempre se tiene claro qué recursos debes de disponer y que importe de préstamo te podrá conceder una entidad bancaria así como el dinero que deberás destinar al pago de impuestos derivados de la adquisición. En este artículo intentaremos despejar algunas dudas.
A consecuencia de la crisis inmobiliaria que ha vivido nuestro país, los requisitos y condiciones en la concesión de créditos hipotecarios han cambiado exponencialmente pasando de un escenario donde la concesión de créditos era rápida y por importes que llegaban al 100% del capital necesario, a un escenario, el actual, donde se han puesto más trabas y condicionantes a su concesión debida a la experiencia adquirida durante la mencionada crisis y las recomendaciones emitidas por diversos organismos competentes en la materia.
¿Cuánto debo ahorrar para comprar mi casa?
Actualmente existe una conciencia cuasi generalizada de que las entidades financieras solo facilitan el 80% del valor de tasación o de compraventa, el menor de ellos, de la casa que se pretende adquirir. Este planteamiento no es del todo cierto en tanto la concesión del préstamo está siempre vinculado a una serie de criterios de riesgo previos a considerar por la entidad bancaria en cuestión y que van directamente relacionados con la situación personal de cada solicitante.
Con la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario vincula se da un paso adelante en la necesidad del asesoramiento e información clara, efectiva y con ánimo protector que debe recibir el hipotecado no solo por parte del profesional financiero sino también del notario, antes de producirse la firma de la escritura.
Además de diversos requerimientos formales, la Ley incluye implícitamente el criterio de prudencia en el estudio de diversas magnitudes como el nivel de endeudamiento asumido.
Criterios analizados a la hora de comprar tu casa
Elemenos tales como la antigüedad en el empleo, la vinculación con la entidad financiera, el valor del inmueble en cuestión y otros, asumen un papel determinante en el proceso de concesión de la hipoteca, pudiendo marcar la diferenciaen las condiciones de concesión del préstamo solicitado, incluso superando los porcentajes habituales de financiación.
Todo comprador debe tener en cuenta que de los recursos propios, parte de los mismos deberán ir destinados al abono de los gastos derivados de la operación. Dichos gastos son:
Registro de la propiedad
La inscripción en el Registro de la Propiedad es un acto voluntario si bien da certeza frente terceros de la titularidad del bien. En el supuesto de que adquieras el inmueble, previa concesión de un préstamo hipotecario, la entidad bancaria exigirá dicha inscripción en garantía de la devolución del préstamo y el derecho de ejecución en caso de incumplimiento de las condiciones pactadas para su devolución.
Fijados por ley los honorarios de este coste de inscripción suelen tener un coste aproximado de 600 a 1.000 euros en función del valor de compra de la vivienda.
Gastos Notariales
Se trata de un gasto que deberás asumir tanto si se trata de la adquision de una vivienda nueva como usada. Los honorarios están regulados por el Estado y los precios se encuentran entre el 0,1% y el 1% del valor del inmueble. Por ley, la elección de Notario para escriturar la compraventa es elección del comprador.
ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para compras de segunda mano
Se calcula en proporción al precio que figura en las escrituras, siendo competencia de cada comunidad autónoma su liquidación, variando en cada ámbito geográfico entre el 6% y el 10% del valor.
Existen tipos más reducidos en supuestos tasados tales como familias numerosas o existencia de algún tipo de discapacidad.
IVA para viviendas de obra nueva
Sera del 4% si tu vivienda está catalogada como vivienda de protección oficial; del 10% para las que se venden libremente y las de protección pública y del 21% si hablamos de locales con cambio de uso al de vivienda.
Actos Jurídicos Documentados
Hay que tener en cuenta también el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) que dependerá nuevamente de la comunidad autónoma donde tramitemos la operación.
- Gastos asociados con la constitución de la hipoteca
Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, deberá sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa entre, los que se encuentra:
La Tasación
El comprador que solicita un préstamo hipotecario deberá pagar una tasación que revele el valor de la propiedad y así la entidad bancaria sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. Con carácter general, los bancos están prestando una equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, el menor entre los dos, aunque en ocasiones y en función de los criterios tenidos en cuenta, algunas llegan a financiar el 90 o 100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. A la fecha, las tasaciones suponen un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. En muchas ocasiones mayor concesión implica mayores vinculaciones con la entidad bancaria a modo de seguros de vida, del hogar, etc.
Es importante saber que las tasaciones tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de su realización.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de los gastos, esto es, la notaria, registro de la propiedad y actos jurídicos documentados, son asumidos directamente por el banco.
Comisión de Apertura
En plena batalla hipotecaria, muchas entidades han optado por no cobrar dicha comisión si bien hay de cobrarla esta puede llegar al 2% del capital prestado.
La Gestoría
Normalmente es el banco quien elige la gestoría que se encarga de todos los trámites administrativos y de coordinación de la operación, asegurándose de este modo que todo el proceso de haga con el mayor rigor y que se inscriba efectivamente en el correspondiente Registro de la Propiedad. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Una vez finalizados todos los trámites necesarios, la gestoría deberá devolver al hipotecado el dinero sobrante de la provisión de fondos previamente realizada y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera.
