¿En qué se diferencia un contrato de compraventa y de alquiler con opción a compra?
Podemos definir el contrato de alquiler con opción a compra, como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento, en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo.
De manera que, se trata de un negocio jurídico formado por dos contratos, uno que está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de arrendamiento y el otro el de opción de compra que no está regulado legalmente, y que depende de los pactos a que lleguen las partes.
Las partes de este contrato reciben el nombre de optante, el comprador y concedente, el vendedor.
En el contrato de compraventa de viviendas uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio.
Tres diferencias ente el contrato de compraventa y de alquiler con opción a compra
- Por el arrendamiento con opción de compra, el arrendatario puede residir en la vivienda por un tiempo máximo de 5 años, tiempo de duración del contrato de arrendamiento, pudiendo no ejecutar la opción de compra en el momento en que se haya acordado en las estipulaciones relativas a la opción. La compraventa convierte al comprador en el propietario de la vivienda desde el momento de la celebración del contrato de compraventa.
- Por el arrendamiento con opción de compra, el arrendatario abona una renta mensual, en virtud de lo establecido por la voluntad de las partes, pudiendo dicho importe abonado constituir o no parte del precio de la compraventa cuando se ejercita la opción, en atención a lo convenido por las partes. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda. Existe la posibilidad de convenir una prima de la opción; el pago de una prima o pago que será el que operará como penalización o no en caso de ejercitarse el derecho de opción a favor del cedente. Por la compraventa el precio se desembolsa en el momento de la formalización del contrato, a salvo los supuestos en que se haya acordado pago aplazado, financiado, etc.
- Plazo para adquirir el dominio en los diferentes supuestos. En una opción de compra, las partes están acordando la compra venta futura de la vivienda arrendada. La resolución del contrato de compraventa dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual tiene un determinado plazo, pactado por ambas partes, para llevar a cabo el pago de la compraventa. Durante este plazo, el vendedor no puede vender la vivienda a otra persona. La principal finalidad de este contrato es conceder al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello. El contrato es exigible y solo puede resolverse por causas previstas a la ley. En algunos casos ambas partes pueden llegar a un acuerdo y resolver el problema pagando una cantidad económica como indemnización a la parte cumplidora.
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