Qué son los estatutos
Los estatutos de las comunidades de propietarios constituyen, junto con las normas de régimen interno, las directrices básicas que rigen la vida en las comunidades de vecinos.
Ambos instrumentos tienen diferentes objetivos, que conllevan que no puedan ubicarse en los estatutos lo referente a las normas de régimen interno y viceversa. Una confusión en este punto podría acarrear graves consecuencias para el funcionamiento de la comunidad, como posibles nulidades.
Los estatutos incluidos en el título constitutivo inciden directamente en los derechos y obligaciones de los vecinos. Son el marco legal que rige la comunidad, mientras que las normas de régimen interno se encargan de los aspectos relativos a la convivencia y uso de elementos comunes, así como del funcionamiento interno de los servicios.
A diferencia de las normas de régimen interior, los estatutos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Éste no es un requisito constitutivo para su validez, pero la falta de inscripción conlleva que terceros de buena fe no se vieran perjudicados por su desconocimiento.
Vemos que la no inscripción de los estatutos produce una consecuencia práctica muy importante:
- El tercero no está obligado a probar que desconocía el contenido de los estatutos.
- Quien pretenda oponerlos a un tercero, deberá demostrar que pese a la falta de inscripción, el tercero conocía el contenido de los estatutos.
Si los estatutos están inscritos le serán oponibles indiferentemente de que el tercero probase que los conocía o no.
Qué incluyen
Los estatutos no pueden incluir aspectos que vayan en contra de la Ley, como podría ser el caso de una modificación de los quórums para adopción de acuerdos.
Los estatutos deben incluir los extremos establecidos por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y no otros, que serán los que vayan a las normas de régimen interno. De este modo se aconseja incluyan:
- El sistema de contribución al pago de los gastos comunes.
- Por partes iguales.
- Por coeficiente.
- Actividades prohibidas.
- Si se permite:
- La agregación o segregación de inmuebles.
- La adaptación de las fachadas.
- El cerramiento de terrazas y su forma.
- Instalación de toldos y su forma.
- Extracción de humos en locales.
- Instalación de aparatos de aire acondicionado y lugar para ello.
- Instalación de tendederos en la parte exterior u interior y su forma.
- Instalación de rótulos en la fachada anunciando las actividades empresariales que se lleven a cabo en el inmueble.
- La posibilidad de modificar el aspecto exterior de los locales, es decir, abrir puertas o ventanas y modificar la fachada del local.
- La creación de subcomunidades.
- El régimen regulador de la utilización de las cubiertas para la instalación de los equipos de comunicación previstos en la Ley 9/2014 de Telecomunicaciones.
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