Nueva ley de crédito inmobiliario
Tres meses después de su publicación, desde el domingo 16 de junio, está en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, cuya finalidad es la protección del consumidor frente al banco en la concesión de préstamos hipotecarios.
La ley que transpone finalmente la Directiva Europea del año 2014 sobre los contratos de crédito celebrados por consumidores para la compra de una vivienda, introduce mejoras sustanciales. El consumidor dispondrá de una información más clara. Entre otras cuestiones, se pone límite a las comisiones por amortización, a los gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario y al procedimiento de ejecución hipotecaria.
La ley no tiene carácter retroactivo, por lo que solo vincula a las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor el 16 de junio. Si bien, dos artículos sí que lo tienen, el que abarata la conversión de una hipoteca variable a fija y el que establece cuándo se puede ejecutar una hipoteca en caso de impago.
En relación a los gastos de constitución de la hipoteca, a partir de ahora, es el banco el que se hace cargo de los gastos de notaría, registro, gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El cliente asume los gastos de tasación y las copias de la escritura que solicite.
El aspecto prioritario de esta ley es asegurar que el consumidor entiende todos los términos del contrato de crédito hipotecario que se firme. La entidad bancaria debe entregarle la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con las condiciones personalizadas, como oferta vinculante, durante un mínimo de 10 días anteriores a la firma. E igualmente debe facilitarle la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se detallarán las cláusulas más relevantes, una copia del contrato y, en caso de que la hipoteca sea variable, un documento aparte con las cuotas que habrá de que pagar en función de varios escenarios.
La importancia del notario en esta ley hipotecaria
La figura del notario adquiere protagonismo. Habrá una visita previa a éste al menos un día antes de la firma de la hipoteca, por parte tanto de sus futuros firmantes como de sus avalistas. En la cual recibirán asesoramiento gratuito y responderán a un test, para que el notario pueda certificar que los futuros prestatarios han recibido y entendido la documentación detallada anteriormente.
Los notarios y los registradores no podrán escriturar ni inscribir cláusulas abusivas. Estas han quedado prohibidas taxativamente. En relación a las clausulas suelo, el artículo 21.3 de la ley establece que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”.
Condiciones de solvencia
Por otro lado, la nueva norma establece un examen más estricto de las condiciones de solvencia de los interesados en la firma, en aras de reducir las posibilidades de impago. E igualmente especifica que la política de remuneración de los empleados bancarios, no puede vincular el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos.
La amortización anticipada, parcial o total, se abarata. Se pueden dar diferentes supuestos:
- Hipoteca variable, la comisión máxima será en función de lo pactado por las partes:
- 0,25%: durante los primeros tres años del contrato.
- 0,15%: durante los primeros cinco años del contrato.
Pasados esos tres o cinco años, la comisión será del 0%.
- Hipoteca fija, la comisión puede alcanzar los siguientes límites:
- 2% durante los primeros 10 años.
- 1,5% durante el resto del plazo.
En todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco. Otra novedad legislativa son los incentivos para pasar al tipo fijo, al rebajarse la comisión máxima, que en cualquier caso será inferior al 0,15%.
En relación a la cláusula de vencimiento anticipado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado tras un impago reiterado, se establecen unos requisitos más estrictos para solicitarla:
- Haber dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado.
- Haber dejado de pagar un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después.
El interés de demora será el que recoja el préstamo más tres puntos.
Se establecen límites a los productos vinculados. Se prohíben las ventas vinculadas, pero sí se permiten las combinadas, es decir, que la entidad ofrezca reducir el interés a cambio de que se suscriban determinados servicios, dentro de ciertos límites.
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